回顾信托公司处理地产信托违约项目的经验和案例，传统风险化解的方式包括延期、再贷款、处置抵押物、诉讼等手段。近年来，有部分信托公司选择接盘房企项目股权及管理权，随后引入合作方共同对项目进行开发运营模式；也有部分机构通过“共益债借款+破产重组”式盘活风险项目的方案；甚至有信托公司选择直接拍卖等待司法处置的“躺平式”方案。从整体上看，房地产信托项目的风险处置有成功有不成功的，整体推进情况不尽人意。

而近两年来，中信信托公司首创性地先后采取“项目退地保本金+市场化债务重组”以及“发放固有资金贷款盘活项目抵押物”等创新性方式实现信托计划的顺利退出，或许可为信托业地产项目的风险处置提供一些新的思路。

一、案例一：固有资金优先级贷款+盘活抵押物项目

1、信托计划简介

该案例的信托计划成立于2021年7月20日，期限为30个月，由阳光城集团股份有限公司以北京市朝阳区国贸CBD梵悦108项目现房房产作为抵押物及补充还款来源进行担保，翰林阁房地产（北京）有限公司为共同债务人。该计划自2024年1月20日已进入延长期，截至当日，剩余的信托本金规模约为14.7亿元。

2、纾困方案

（1）以固有资金向翰林阁房地产（北京）有限公司发放不超过1.5亿元纾困贷款，专项用于梵悦108项目装修改造工程，贷款年利率6.2%，期限12个月；

（2）固有资金贷款规定了特定的优先级，即：梵悦108项目的销售回款、抵押物处置变现资金或翰林阁以及信托计划项下共同债务人其他账面资金或其他可用偿债资源等，要优先用于清偿纾困贷款，纾困贷款全额清偿完毕后才可向本信托偿还应付未付债务；

（3）梵悦108项目已抵押在“阳光城溪山悦信托”债权项下的一系列不动产，作为纾困贷款债权的抵押财产，为纾困贷款债权提供第二顺位抵押担保；

（4）聘请集团内部专业机构提供专业化的风险管理服务，对项目资金的使用和回流进行监督和管控，在确保贷款资金专款专用的同时，促进纾困项目的规范运行。

3、方案分析

抵押物盘活是纾困方案能够成功落地的关键。众所周知，抵押物变现困难是导致房地产信托项目风险的一大重要原因。该项目抵押物为北京市朝阳区国贸CBD梵悦108项目现房房产，是阳光城集团着力打造的一线城市核心区大平层住宅项目，该地段住宅项目具有高度稀缺性，项目又为现房状态，资产价值高，变现性强。正是看中这一点，中信信托创新性地将项目抵押物作为纾困目标项目，既解决了抵押物变现的问题，又实现了项目资产的盘活。通过盘活抵押物项目，充分实现抵押物的资产价值，加速其市场变现，进而有效盘活整个项目。

有效的风控措施为贷款资金提供安全保障。中信信托为保障这笔1.5亿元的固有资金贷款优先于信托债权退出，设置了特定的优先级——项目销售回款、抵押物处置变现资金优先用于清偿纾困贷款，并得到受益人大会的认可。此外，梵悦108项目的抵押财产还需提供第二顺位抵押担保；阳光城溪山悦信托债权的相关清收、追偿的相关决策和具体行动应配合纾困贷款的清偿和处置需要。

自身实力及股东资源是纾困方案的重要支撑。充足的固有资金、雄厚的资本实力是中信信托能够向风险项目资产注入纾困资金的必要前提。此外，为有效规避道德风险，还需要专业机构对整个方案的落地和实施进行专业的监督和管理。

二、案例二：退地保本金+市场化债务重组

1、信托计划简介

中信信托于2020年6月发行该信托计划，信托计划保证人为恒大地产集团有限公司，项目融资主体及股权质押人为恒大地产集团粤东有限公司，募集资金用于开发建设恒大御景半岛项目和恒大金碧外滩湾项目，收益来源为恒大广州番禺公寓项目的销售收入。伴随着恒大债务危机的降临，该计划自2021年9月也宣布逾期，彼时本金余额为32.5亿。

2、重组方案

为妥善化解上述债务，中信信托在项目到期前五个月主动协调各利益相关方，不断探索和优化重组方案，与广州市相关局委办、广州城投等主体积极沟通，经过多轮谈判最终形成重组方案：恒大方先行启动项目退地，同时引入履约能力强的广州城投作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付。

（1）在信托计划本金支付获得保证担保的前提下退出项目土地抵押，由地产方先行启动项目退地，随后政府将项目土地重新挂牌，引入履约能力较强的广州城投进行摘牌，同时该城投公司作为保证人，以项目整体期限延展、分阶段付款的方式实现信托本金安全退出。

（2）广州城投将按约定比例向中信信托分期支付债务本金。土地出让金退库款已发放至广州城投监控账户后10个工作日内但不晚于2022年6月30日支付5%本金，在起始日后的一年末、一年半末、两年末分别支付10%、10%、75%的本金。

（3）中信信托豁免直至2年期起始日所产生的利息、违约利息、罚息、违约金、实现债权等各项费用，且两年兑付期内不计利息；

（4）中信信托与广州城投集团签署保证合同后的10个工作日内，配合完成项目在建工程、土地解压等工作。广州城投集团承担保证责任，中信信托抵押权注销手续办妥并且不得恢复抵押登记，而且不得对与此相关的土地和上盖物主张任何权力。

经过多方协商和共同努力，该方案最终于2022年6月12日正式落地。8月10日，按照债务重组协议约定，中信信托收到广州城投支付的首期资金1.625亿元；8月11日，中信信托已完成信托受益人资金分配，恒大广州项目顺利进入债务重组执行阶段。中信信托也于2024年6月宣布信托计划顺利退出该项目。

3、方案分析

首先，该方案落地离不开当地政府的高度重视。广东省、广州市两级政府高度重视项目风险化解工作，接盘该项目的广州城投股东系广州国资委及省财政厅。当地政府对于实业风险处置的积极态度且在项目协调、府院联动等方面给予的大力支持，为原项目土地的快速出让以及风险化解方案的顺利推进创造了前提条件。

其次，项目自身具有充足的溢价空间。毕竟城投公司作为项目的接盘方，承担着推动项目复产复工、房屋交付等社会责任；作为保证人，城投公司担负着保全信托计划全额本金分期支付，确保信托本金安全退出的使命。其角色贯穿于整个项目始终，并需要承担相应的风险。只有项目自身能够为其带来充足的溢价收益，城投公司才有接盘该项目的动力和意愿。

最后，受托人的处置能力和当地政府的高度重视给予投资者信心。中信信托强大的股东背景和专业优势奠定了其在业内的地位并赋予其可灵活调用的专业团队，结合其自身雄厚的资金实力，中信信托的处置能力足以对底层资产进行灵活把控和主动管理。该项目的风险化解工作得到当地省市两级政府的高度重视，从某种程度上来说，政府对城投公司的担保责任起到一定的兜底作用。这极大提高了信托计划投资者心中债务重组方案的成功率。

该方案的顺利实施也打造了一个多方共赢的局面。首先，对于信托公司而言，相较于资产转让或处置（土地出让）等方式，项目退地更有利于快速化解当下债务风险；其次，对于投资者而言，虽说损失了大部分投资利息，但是在城投公司的担保下，至少其投资本金能够实现安全分配；最后，城投公司参与其中，能够折价获得优质项目标的，妥善退出后，也获得较为可观的溢价收益。

三、风险化解方案成功原因分析及经验总结

中信信托两个案例中，案例一是通过固有资金贷款助力信托风险项目纾困；中信信托通过注入固有资金的方式盘活项目抵押物，一方面在短时间内为项目解决了资金问题，为项目盘活争取了宝贵的时间；另一方面，作为受托人，拿出真金白银投入其中足以展现其自身对项目前景的期待及其解决问题的信心，进而起到良好的示范效应，尽可能为项目争取更多的资金支持，最终方案经受益人大会投票表决顺利通过。

案例二则是开发商直接退地、引入城投公司接手房地产项目进而确保信托本金的安全退出。退地保本金的方案是一种新模式，不过按照这种模式需要地方政府配合第三方接收，可操作难度也较高。相比之下接盘项目公司股权的模式普遍适用性较高、操作难度较低，但弊端在于如果涉及这类项目过多规模过大，信托公司也力不从心。

这两个案例或许可为其他信托公司今后的风险项目处置提供一些新的思路，但是，这些方案最终成功落地并达到理想的效果并非必然，这背后的逻辑和深层次的原因还需要更进一步的剖析。

首先，充分运用信托公司自身的股东背景及资源禀赋。中信信托自身具备雄厚的资金实力，自有资金规模在行业中名列前茅、在案例一中，中信信托有能力通过发放固有资金贷款的方式解决紧急的项目资金问题，为项目复产复工尽量争取更多的时间；中信信托背后强大的集团股东背景也可为其提供最强的专业管理和人才团队支持，为其在项目纾困贷款的风控管理上提供了极大的便利。在案例二中，中信信托利用其强大的股东集团背景做背书以及自身在资产处置和金融领域的资源优势作为保障才能够在退地、市场化债务重组等重要环节取得成功，从而顺利推进风险处置方案。

其次，结合项目自身特点，选择适当的风险化解方案。案例一中的抵押物——梵悦108地处国贸CBD，项目本身为现房状态，资产价值高，变现性强。正是看中这一优质特性，中信信托才选择以项目抵押物为媒介，通过提供固有资金贷款，盘活梵悦108项目，加速其市场变现，进而为信托项目提供兑付资金，同时也解决了抵押物变现困难的问题，极大提高了风险处置的效率。对于案例二而言，当时恒大集团债务危机爆发，业内多数机构选择几乎等于坐以待毙的方式期盼着项目的正常退出，回款希望渺茫、周期相当漫长。为了最大程度降低投资者的损失，保证投资者信托本金的安全，中信信托选择了由地产商直接退地保本金的风险化解方案。

最后，适时借助外部力量，与外部机构加强合作。在案例一中，中信信托发放固有资金贷款后，为避免二次违约风险，需要聘请专业机构提供管理顾问服务，对纾困项目进行专业的风险控制，确保纾困资金专款专用，全面监管销售回款，保障纾困项目的顺利运行。而在案例二中，一方面，项目所在地政府为土地的转让牵头协调，对项目纾困给予了大力的支持和肯定；另一方面，城投公司接下项目土地并对原信托计划的本金支付进行担保，借助当地城投公司的力量，通过与其强强联手，最终才成功实现30亿信托本金的无损退出。

总之，无论采取何种方式化解房地产信托项目风险，关键在于结合信托公司资源禀赋以及项目自身的特点，充分发挥自身优势，并适当借助外部资源，因地制宜，具体问题具体分析，在避免“二次不良”的前提下，尽可能地为原始项目提供最有效的支持。