大业信托被佳兆业坑惨了

原创 云开 蔚然先声Lite 2025年08月09日 08:30 河南

广州海珠区洛溪大桥西北侧的“南天汇”项目土地使用权正面临司法拍卖，起拍价高达27.23亿元，这块土地承载着佳兆业集团与大业信托之间24.5亿元贷款纠纷的全部重量，同时也关系着388户业主的购房命运。

此次法拍采用“切割式拍卖”模式，排除了已建成的佳悦商务中心及对应土地使用权，反映了在建项目交付与债务清偿之间的复杂博弈。

然而，这场拍卖仅是佳兆业流动性危机延续的一个片段。经历四年债务重组艰难历程后，这家曾被誉为“不死鸟”的房企虽在境外债务重组方面实现突破，但整体财务状况依然令人担忧。

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“南天汇”项目的发展轨迹清晰地展示出佳兆业从雄心壮志到债务困境的完整过程。2017年，佳兆业集团雄心勃勃地启动这一城市更新项目，计划打造总建筑面积约47.4万平方米的超大型产业综合体，涵盖国际高端SOHO、总部写字楼和展销公园等多种业态。

但项目初期的美好愿景很快被资金现实所打破。2021年3月，佳兆业以该项目作抵押向大业信托申请24.5亿元贷款，借款期限三年。仅仅八个月后，佳兆业集团便陷入流动性危机，项目开发随之停滞。

债务危机的连锁反应迅速显现，2022年10月，大业信托提起诉讼并申请查封抵押物，导致佳兆业中心884套房产及项目土地被冻结，整个项目的销售和开发工作全面停摆。

经过两年的法律程序，2024年该案进入执行阶段，法院最终裁定通过拍卖项目部分土地资产来偿还债务。这种“切割式拍卖”的设计主要考虑到388户已购房业主的权益保障问题。

这些业主购买的3号楼公寓凭借丰富的业态规划和南向望江等卖点，当时售价达到每平方米3万至3.2万元的高位。根据项目微信公众号显示，直到今年6月，3号楼仍在推进幕墙安装、精装修等后续工序。

对于最终竞得这块土地的新业主而言，不仅需要处理复杂的土地分宗手续，还必须解决与3号楼在建工程对接的各种技术难题，这实际上将388户业主的未来与地块开发前景牢牢绑定在一起，为项目的后续发展增添了更多不确定因素。

与此同时，大业信托自身也面临着变动，2024年6月北京产权交易所信息显示，该公司第一大股东中国东方拟挂牌转让其持有的全部41.67%股权，转让底价为16.99亿元。虽然大业信托2024年实现营业收入3.57亿元，净利润5432万元，但佳兆业这笔24.5亿元坏账的影响将持续存在。

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佳兆业的债务危机历史可以追溯到2014年，当时因深圳房产被限制交易，触发汇丰银行贷款违约。经过2015-2016年的艰难重组，佳兆业成功完成650亿元债务重组，在业内赢得“不死鸟”称号。

2021年11月的第二次危机规模更为庞大，旗下锦恒财富理财产品逾期涉及投资者超过7000人，本息总规模达127.88亿元，其中不乏锦恒财富与佳兆业的内部员工。

经过四年努力，佳兆业在境外债务重组方面终于取得关键突破。2025年4月8日，佳兆业宣布“佳兆业计划”正式生效，香港高等法院与开曼群岛大法院的司法登记程序同步完成。

该重组方案涉及发行六档新美元债（合计50亿美元）和八档强制可转换债券（合计68.92亿美元），若全部转换将形成130.16亿股新股，相当于现有股本的185%。

根据重组方案测算，债权人在“瑞景计划”下的清偿比率可达62.3%，在“佳兆业计划”下为37.7%，而清盘情况下的清偿比率仅为1.21%-2%，这种利益差异使得重组方案获得超过97%债权人支持。

不过，重组成功后，创始人郭英成的持股比例将从25.54%降至8.04%，债权人转换而来的股份将占到58.44%的比例，实际控制权可能发生转移。

尽管境外债务重组取得进展，佳兆业的经营困境依然严峻。2024年财报显示，公司营收约115.61亿元，同比下降55.8%；资产净值为负317.4亿元，年度亏损高达292.3亿元。

值得注意的是，截至2024年末，佳兆业总借款约1350.74亿元，其中约88%为短期债务，而账面现金仅剩6.98亿元，流动压力极为严重。

面对生存挑战，佳兆业正尝试通过“保交付、稳经营”和轻资产转型实现突围。2024年，公司在多个城市累计交付25个项目超万套房源，非物业销售业务收入占比从2023年的13.8%提升至30.3%。在锦恒财富兑付方面，截至2025年7月已完成76%投资款的兑付，剩余未兑付本息约30亿元。

然而，在房地产市场持续低迷的背景下，佳兆业能否真正实现第三次“涅槃重生”仍存在巨大不确定性。天眼查数据显示，近一年佳兆业集团作为当事人的历史开庭公告达124则，涉及合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等多个方面，反映出公司在多个业务层面都面临着法律纠纷的困扰。