信托风险
Trust financing
2025年11月，一则破产清算进展公告，为存续逾四年的万信·地产1022号祥生岳阳金麟府南地块项目贷款集合资金信托计划（下称“万信·地产1022号”）画上了沉重的阶段性句号。从最初的地产项目融资，到利息逾期、产品延期，最终以融资人破产清算收尾，这起信托违约案例，不仅折射出个体项目的经营困境，更成为行业调整期地产信托风险暴露的典型缩影。
时间回溯至2021年4月15日，万信·地产1022号正式成立，存续规模9549.32万元。根据产品设计，这笔资金将以信托贷款的形式发放给岳阳雄城置业有限公司，专项用于祥生岳阳金麟府南地块项目的开发建设。作为增信措施，当时仍跻身千亿房企行列的祥生地产集团有限公司为该笔信托贷款提供连带责任保证担保，这一安排在当时也成为吸引投资者的重要亮点。
彼时，房地产行业虽已显现调整迹象，但头部房企的担保资质仍被市场普遍认可，地产信托凭借相对稳定的收益，仍是信托公司的核心业务板块之一。万信·地产1022号的落地，正是这一市场环境下，信托资金对接地方地产项目融资需求的常规操作。
好景不长，随着房地产行业流动性压力的持续传导，项目风险开始逐步显现。2023年10月18日，受托人万向信托发布临时公告，明确因融资人岳阳雄城置业未能支付2023年7月15日至2023年10月15日期间的应付利息，导致受托人无法向受益人分配本季度信托收益。这一公告正式拉开了该信托计划违约的序幕，也让投资者首次直面项目风险。
利息逾期后，项目并未迎来转机。2023年11月29日，相关违约信息正式披露；2024年1月5日，进一步的消息显示，该信托计划已在2023年10月被延长至2024年7月，试图通过延期为项目争取盘活时间。值得注意的是，此时的担保方祥生地产自身也已陷入债务困境——早在2022年3月，祥生控股就因一笔2亿美元债未能按期支付利息宣告违约，后续陷入资产出售、债务重组的自救进程中，其连带责任保证担保的实际效力已大幅弱化。
延期并未改变项目的下行轨迹。2025年11月19日披露的消息显示，法院已于2025年1月7日正式受理了融资人岳阳雄城置业有限公司的破产清算申请，目前受托人万向信托已完成债权申报工作。这意味着，万信·地产1022号的信托财产回收，将完全依赖于破产清算程序中的财产分配，投资者的本金和收益面临大幅缩水的风险。
从利息逾期到破产清算，历时两年多的时间里，项目未能实现有效盘活，核心原因在于两方面：一方面，融资人岳阳雄城置业作为地方项目公司，受地产行业下行影响，项目销售回款不及预期，现金流彻底断裂；另一方面，担保方祥生地产自身债务危机爆发，失去了代偿能力，原本的增信措施形同虚设。据公开信息显示，祥生地产在此后两年间多次通过出售资产自救，但仍未能摆脱债务困境，甚至出现核心团队人员流失、年报难产、股价暴跌等问题，最终也陷入多项债权被拍卖的境地。
万信·地产1022号的违约始末，为地产信托投资和风险管控带来多重警示。首先，对于投资者而言，房企担保并非“安全兜底”，需穿透关注担保方的真实财务状况和债务压力，尤其在行业调整期，头部房企的资质也可能出现快速恶化。其次，对于信托公司而言，需强化项目尽职调查和投后管理，不仅要关注项目本身的开发进度和回款能力，更要动态跟踪担保方的资质变化，提前预判风险并制定应对预案。
更为重要的是，这一案例再次印证了房地产行业深度调整背景下，相关融资项目的风险传导逻辑。从项目公司现金流断裂，到担保方失去代偿能力，再到信托计划陷入兑付困境，个体项目的风险最终演变为投资者的实际损失。在此背景下，无论是金融机构还是投资者，都需进一步强化风险意识，理性看待地产相关融资产品的收益与风险匹配关系。
目前，万信·地产1022号的后续处置仍需等待破产清算程序的推进。对于投资者而言，只能寄希望于破产财产的顺利处置与分配；而对于市场而言，这起案例也将为后续地产信托的产品设计、风险管控提供重要的实践参考。
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