信托风险
Trust financing
关于保利旗下信托计划延期的深度解析
一、事件核心信息
1. 延期安排与规模
该信托计划（民生信托-至诚322号东盛）原定2025年4月19日到期，因底层地产项目回款滞后，宣布延期12个月，存续规模达9.39亿元。分阶段退出计划为：
◦ 2025年4月底前：退出不低于20%（约1.88亿元）；
◦ 2025年6月底前：累计退出20%-30%（累计1.88亿-2.82亿元）；
◦ 剩余部分：根据项目处置情况逐步分配。
2. 底层资产与项目争议
信托资金投向保利旗下12个地产项目，包括郑州郭闫庄旧改、三亚崖州湾、宁波奉化项目等。但投资者对部分项目真实性提出质疑：
◦ 浙江金华项目：投资者称2021年已售罄并清算盈利2亿元，但保利资本反馈该项目亏损50%，双方信息严重矛盾；
◦ 宁波奉化项目：投资者称已售七成，但未获官方数据佐证。
二、主体结构与股权穿透
1. 发行方背景
◦ 广州嘉佑企业管理有限公司：由保利（横琴）资本管理有限公司全资控股；
◦ 保利（横琴）资本：保利发展控股集团（A股代码600048.SH）与保利投资控股各持股50%，属央企保利集团体系内合资平台。
2. 风险传导逻辑
作为央企孙公司发行的产品，其违约暴露了两大风险：
◦ 信用背书弱化：央企背景虽提升信用评级，但无法完全对冲底层资产风险；
◦ 多层股权嵌套：资金通过孙公司发行，责任主体与风险承担链条延长，加剧信息不透明。
三、市场启示与投资者应对
1. 行业风险研判
◦ 非标资金池压力：信托公司通过非标资金池滚动兑付旧项目，融资成本普遍超6%，若底层资产持续恶化，可能引发系统性风险；
◦ 地产信托尾部风险：保利项目违约表明，即使头部房企的局部项目也可能因市场低迷陷入流动性危机。
2. 投资者行动建议
◦ 主动核查项目：通过地方政府公示、房企销售数据等第三方渠道验证底层项目进展；
◦ 关注兑付节点：紧盯4月底、6月底的退出进度，若未达标需及时采取法律行动；
◦ 规避模糊表述：警惕“保本”“刚兑”等话术，要求管理人披露底层资产估值、现金流等核心数据。
四、事件影响与行业展望
此次延期事件可能成为房地产信托风险暴露的标志性案例，对市场产生三重影响：
1. 投资者信心冲击：削弱央企系信托产品的市场信任度；
2. 监管政策收紧：或加速非标资金池信托的清理整顿；
3. 房企融资成本上升：信托渠道收缩将迫使房企转向更高成本融资工具，进一步挤压利润空间。
建议投资者重新评估非标信托的风险收益比，优先选择底层清晰、流动性强的标准化资产。
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