继中信信托宣布成功退出广州恒大项目后，近日其又以一种创新方式成功化解了14.7亿的地产风险项目。

优先级的纾困贷款

近日，规模为14.7亿元的地产类信托“中信阳光城溪山悦信托”在出现延期，中信信托提出一个纾困方案，并获投资者大会投票表决通过。

方案核心是中信信托以固有资金向地产项目公司发放不超过1.5亿元纾困贷款，该纾困贷款为优先级，这也是行业首次。

“中信阳光城溪山悦信托”成立于2021年7月20日，期限为30个月，现已进入延长期，剩余的信托本金规模约为14.7亿元。

产品材料显示，抵押物和补充还款来源为梵悦108项目，阳光城以北京市朝阳区国贸CBD梵悦108项目现房房产作为抵押物及补充还款来源。

为化解该产品风险，中信信托提出一份纾困方案：中信信托以固有资金向翰林阁房地产（北京）有限公司（下称翰林阁）发放不超过1.5亿元纾困贷款，专项用于梵悦108项目装修改造工程，期限不超过12个月（自发放之日起算），年利率6.2%（利随本清）。

梵悦108项目已抵押在本信托债权项下的未售公寓、车位、餐厅、泳池及夹层用房作为纾困贷款债权的抵押财产，为纾困贷款债权提供第二顺位抵押担保。

此外，梵悦108项目项目销售回款、抵押物处置变现资金或翰林阁以及信托计划项下共同债务人其他账面资金或其他可用偿债资源等，优先用于清偿纾困贷款，纾困贷款全额清偿完毕后开始向本信托偿还应付未付债务。

对于信托公司而言，涉房信托出现风险，信托公司处理的方式一般包括：接盘房企项目股权，引入合作方共同开发，拍卖抵押房产项目。

但中信信托却用自己的一套模式化解了多个风险项目危机。

30亿本金无损成功退出恒大项目

2024年6月中信信托宣布：“中信信托·嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”已收到最后一笔款项。这意味着2021年9月逾期的共计30亿信托计划风险成功化解，而此次风险化解也采取了不同于以往信托公司直接接盘的创新模式。

早在2020年6月，中信信托发行了“嘉和125号恒大信托计划”。项目保证人为恒大，项目融资主体为恒大地产集团粤东有限公司，募集资金用于开发建设恒大御景半岛项目和恒大金碧外滩湾项目，收益来源为恒大广州番禺公寓项目的销售收入。

随后恒大债务危机爆发，彼时信托行业一片“哀嚎”，中信信托的上述项目未能幸免，于2021年9月逾期，彼时本金余额为32.5亿。

当时房地产信托项目风险化解的方式一般是延期等待项目回款退出、再贷款、提供流动性或者合作方参与保障项目正常退出，也有五矿信托、光大信托等直接收购恒大地产项目的股权，再找代建等合作机构开发运营，信托公司还必须把向项目公司再提供融资来“保交楼”。

而中信信托采取的方式是让恒大直接退地，政府将项目土地重新挂牌，再由广州城投集团或其他市场主体摘牌。同时，广州城投作为保证人，以项目整体期限延展、分阶段付款的方式实现信托本金安全退出。

这种退地保本金的方案是一种新模式，如果处置方案落地，则成为信托业内首个由地方政府牵头协调、通过市场化方式实现地产项目风险化解的新方式。

经过多方协商，广州城投终于在2022年3月致函债权人，表示通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目。

2022年8月10日，按照债务重组协议约定，中信信托收到广州城投支付的首期资金1.625亿元；8月11日，中信信托已完成信托受益人资金分配，恒大广州项目顺利进入债务重组执行阶段。

直到2024年6月，中信信托终于宣布顺利退出恒大广州项目。

信托地产风险处置难在哪?

在房地产项目的风险处置过程中，信托公司现在依然面临诸多挑战。

一份爱建信托雅居乐成都东部新区项目的信披报告显示，该项目因房产形势严峻、新冠疫情影响以及主要交易对手阳光城、融创债务危机而陷入僵局。

爱建信托称，近两年与三方股东就项目重组进行了反复谈判协商，由于各方对项目价值判断存在较大差异，存在观望心态，加大了项目重组的难度，截至报告日，各方股东对于收购条件未能达成一致意见。2023年年底，其已同步准备相关诉讼材料，并与当地政府、法院等相关机构开展了诉讼前期沟通工作。在风险应对措施方面，爱建信托称将推进项目收购协商及开发销售重启，同时拟推进破产重整诉讼流程，通过引入重整投资人促进项目的复工复建、销售、管理。

另一份中融信托融沛231号产品的临时管理报告也面临类似的底层资产处置进展缓慢的问题。该产品对应的项目公司以未售商业及地块土地使用权提供抵押担保，2022年4月项目公司的相应银行账户、地块土地及地上在建工程、本项目抵押的商业现房、追加抵押物均完成查封。2023年5月及8月，该项目抵押物之一两度被公开拍卖，但均因无竞买人报名参与而流拍。2023年10月，拍卖平台披露了前述抵押物的变卖公告及须知，但变卖期内仍未交易成功。目前中融信托已向法院申请以物抵债，继续推进抵押物的处置。

房地产信托项目风险处置难点在哪？

押物变现困难即是其中一个重要原因。信托公司即便通过司法程序获得胜诉判决，也难以顺利执行完毕涉案公司的全部财产。涉及多方利益，风险项目往往涉及多个信托公司、融资方、担保方等，处置过程中需要平衡各方利益，达成一致意见。市场环境和政策变化，市场环境的变化，如房价波动、政策调整等，都可能影响风险项目的处置进度和效果。

所以，信托公司拿到抵押物后处置周期很长。在实操层面，信托公司还会找三方机构参与，通过专业机构做代建管理。

比如通过债转股的方式接手项目、引入第三方资金开发建设、打包卖给AMC或投资公司等。此外，还有信托公司采取类似纾困基金的方式，搭建母子基金的模式为受困企业和项目注资，信托计划认购有限合伙的劣后级份额，由其他资管机构包括AMC和其他投资公司等解决优先级资金，由信托公司关联公司或者其他第三方负责项目开发建设，顺利盘活资产。

但如果信托资金没有运用到项目中，房地产公司当前资不抵债，失去自救能力，面临被淘汰出局或者被并购重组甚至破产重整。这种情况下，信托公司极为被动，没有切实有效的风险处置措施，唯一可以做的是申报债权，等待统一解决。