房地产业遇冷，整个产业链条的参与者，都受到了程度不等的影响。

李冰（化名）是山东信托青山20号信托产品（下称“青山20号”）的受益人之一。2020年末，他出资数百万元，购买了这个信托产品的份额。

青山20号的融资方，是深圳宝能投资集团（下称“宝能集团”）。融资的抵押物，是宝能集团在太原的项目建设用地。然而，李冰投资后一年不到，这个信托计划出现了违约。

除了山东信托，重庆信托为宝能集团提供融资的信托产品，也遇到了类似情况。

宝能在太原的三个项目“躺平”后，重庆、山东的相关法院、两家信托公司和产品受益人、当地政府，进行了长时间的拉锯。记者获得的最新消息显示，宝能在太原的三个项目建设用地，已经被法院上架法拍平台，而当地政府却对相关地块开出“空置函”，希望从信托产品受益人手中，无偿收回地块的使用权。

类似的案例，此前尚未出现。对于宝能太原这三个项目所涉及的重庆信托、山东信托的两个信托产品受益人来说，被依法判决由他们持有的这些地块，如果最终被政府无偿收回，他们超过40亿元的投资资金，将难以收回。

公开拍卖后又下架

2020年6月，宝能集团在太原成立三家项目公司，分别是：太原市宝创置业有限公司、太原市宝能泰盛置业有限公司（下称“宝创置业”、“宝能泰盛”）、太原市宝能泰丰置业有限公司（下称“宝能泰丰”），准备在太原综改区开发太原宝能城项目。

上述三家项目公司中，宝创置业、宝能泰盛对应的融资安排是青山20号；宝能泰丰的融资渠道是重庆信托晋阳1号集合信托计划（下称“晋阳1号”）

李冰投资的青山20号，于2020年11月4日-2021年4月16日陆续发起设立，债权本金总共达到24亿元。

相关文书显示，2021年9月，宝能集团即已出现违约。山东信托起诉后，经过法院一审、二审，2022年9月，山东省高院作出二审判决，裁定青山20号信托产品项下的底层资产——两批建设净地，以及相应公司的股权，归该信托产品的受益人所有。

上述两批建设净地，一共包括14宗土地。6月20日，上述信托底层资产所涉及的土地，由济南中院于京东法拍平台上架。首拍时间定在7月20日。

据拍卖公告，太原市宝创置有限公司、太原市宝能泰盛置业有限公司（下称“宝创置业”、“宝能泰盛”），是宝能集团在太原的项目公司，这些地块原打算投建“太原宝能城一期”项目。

拍卖资料显示，上述土地的使用期限自2020年7月17日起。也就是说，宝能集团2020年7月拿到这些土地，至今已三年有余。

根据公开信息，晋阳1号成立于2020年8月27日，存续规定为21.21亿元。

与青山20号的情况类似，7月3日，重庆第五中级人民法院也在淘宝法拍平台，上架了宝能在太原市小店区的13宗国有土地建设用地使用权。这部分土地使用权，是重庆信托晋阳1号集合信托计划（下称：晋阳1号）的底层资产，该土地的权属本为宝能泰丰。

根据拍卖公告，该部分地块拿地至今也已将近两年，其中部分地块起拍价为21亿元，评估价超过30亿元。而相对应信托产品的规模，在21亿元左右。

不过，第一财经记者7月13日发现，由济南中院上架的14宗地块，同日已在京东法拍平台下架。而重庆第五中院上架法拍的13宗地块，仍在淘宝法拍平台展示。

为何暂缓处置？

李冰告诉记者，7月11日，山东信托向受益人公告称，正协同信托产品的代销方平安银行，与太原市有关部门案外协商太原宝能城项目有关事宜，所以暂缓了该 14宗地块的法拍。

李冰说，7月9日，山东信托及平安银行、重庆信托，在山西太原参加了由太原市规划与自然资源局等主要人员出席的“听证会”。会后山东信托向其反馈称，太原市小店区拟以该土地两年未开发为由，开出空置函，并收回上述地块。

会后，晋阳1号、青山20号的投资者，以书面形式发出异议函。记者获得的异议函内容显示，如果太原市小店区政府收回信托受益人持有的土地使用权，会直接导致数千名投资者失去抵押物。

李冰告诉记者，向有关部门发出异议函后，7月13日左右，济南中院还是下架了准备拍卖的土地。

根据记者获得的山东信托公告，7月9日召开听证会的缘由，是因为5天前，太原市规划与自然资源局向宝能集团在太原的宝创置业、宝能泰盛两家项目公司，出具了《闲置土地认定书》和《闲置土地处置听证权利告知书》，认定两家项目公司名下的14宗地为闲置土地，将采取闲置期满两年（即至2023年7月12日）后无偿收回土地的处置措施。

晋阳1号的投资人宋希（化名），也向记者出示了重庆信托的公告。重庆信托告知投资人，7月4日，太原市规划与自然资源局向项目公司出具了《闲置土地认定书》和《闲置土地处置听证权利告知书》，认定项目公司名下的14宗地（其中1宗地为在建工程，未上架法拍）为闲置土地，将采取闲置期满两年（即至2023年7月12日）后无偿收回土地的处置措施。

转抵押后被认定闲置

根据山东信托公告，青山20信的抵押土地，使用权评估值约为37.12亿元。

李冰告诉记者，山东信托与宝能系的官司胜诉以后，项目经理告诉他，“地是我们的了，只要把地卖了，完全可以覆盖（项目融资）本息。”

然而，处置的道路比预想的要曲折得多。

“空置函”发出几个月前，太原有关方面还尝试通过“解封、转抵押”的方式，从法院手中拿回已经冻结的土地使用权。

今年5月，李冰突然接到了平安银行客户经理的电话，他告诉李冰，山东信托将召开投资人大会，提请投资人表决，将信托合同项下质押的宝能太原项目公司的14宗土地，予以解封，并转抵押给代建商和前期资金代垫方。

客户经理的口头通知没多久，5月12日，李冰收到管理人山东信托的临时公告。管理人通知信托受益人，拟召开受益人大会进行表决，相关土地将转抵押给代建商和前期资金代垫方。

在司法判决生效的情况下，又要解冻，李冰很不理解。

据山东信托此前的临时公告，由于太原宝能城项目长时间停工，现已列入太原市保交付房地产项目。2023年4月27日，太原市小店区小店街道办事处向信托计划抵押人暨共同还款人——宝创置业、宝能泰盛送达关于监管宝创置业公章的函件，由小店街道办事处对两者的公章予以监管。

上述公告还通告受益人，将就是否同意青山20号计划共同还款人——宝创置业名下的8号地块，及宝能泰盛名下的39号地块的土地使用权，作为山西二建集团有限公司配合太原宝能城一期的复工复产、代垫太原宝能城一期工程款资金的还款保证措施，并向其或指定方办理抵押登记的议案，管理人拟于近期召开受益人大会进行表决。

对于晋阳1号对应的底层资产，其投资人未在采访中向第一财经提及是否存在转抵押等情况。

为何未及时采取措施？

据相关规定，闲置土地，是指国有建设用地使用权人，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地的面积，占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，或已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

另外，相关部门出台的《闲置土地处置办法》，规定了闲置土地的认定程序：发出调查、使用权人自证、国土资源部门核实、做出处理等几个程序。

其中，针对非因政府、不可抗力原因导致闲置，且未动工开发的土地，上述办法规定：1.未动工满一年的：国土部门下发《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%以内征缴土地闲置费；2.未动工满两年的：国土部门下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回土地使用权。

广东圣马律师事务所主任律师田勇对第一财经记者分析，从上述情况来看，有关部门对宝能名下超期闲置土地的处理是合法的。

但又为何会出现法院已经开始司法拍卖且信托受益人接受法拍，却要被政府收回土地的情况呢？田勇分析，主要原因可能有二：一是现实中存在着买地即炒地、闲置土地监管不及时等情况。

二是，相关部门面对过去十数年汹涌的闲置土地转让现象，没有及时处理。

田勇认为，法院判决的司法权威性应得到更高认可。他建议，尽快出台有关措施和规定，对历史遗留问题与新发生问题，采用两种不同的管理办法，从而避免更多类似问题出现