2026年，房地产行业调整步入深水区，叠加信托行业新规落地，曾因房企暴雷积压的房地产信托迎来兑付方案集中披露期。“折扣退出”已成为存量项目处置的主流方式，信托机构推出的兑付折扣从4折至9.5折跨度较大，多数集中在6-8折，意味着委托人需承担20%-60%的本金损失，资产安全面临严峻考验。

折价兑付现状：范围广、折扣杂，强背景项目亦难幸免

当前房地产信托折价兑付呈现“覆盖范围广、折扣档位杂、处置进度分化”的特点。北京、上海、浙江、深圳等多地信托机构陆续披露相关方案，折扣差异显著：低至4折的极端案例多与信托机构自身违法违规操作相关，而高至9.5折的方案则集中在背景实力较强的项目中，多数产品的折扣区间稳定在6-8折。

即便依托强股东背景与优质交易对手，全额兑付仍难以实现。典型如交通银行代销的交银信托涉华侨城项目，因交银信托由交通银行控股（持股85%），且交易对手为华侨城这一知名房企，具备双重强支撑，最终仍确定按9.5折兑付，成为行业标志性案例。而劣质资产项目的兑付条件则更为苛刻，北京信托锦程资本054号集合资金信托计划（规模15亿元），因底层商业物业出租率骤降、融资方违约，最终仅按6.2折完成兑付。当然，也有少数信托机构凭借较强的资产处置能力、优质底层储备及高效协商，实现本息全额兑付，但此类案例在违约项目中占比极低，难以改变整体折价兑付的态势。

折价兑付成因：多重因素叠加下的行业风险出清

房地产信托集中出现折价兑付，是行业下行、机构失职、资产处置困境等多重因素长期作用的结果，本质是市场化风险出清的必然表现。

其一，房地产行业基本面承压是核心诱因。“房住不炒”政策持续深化，“三道红线”“集中供地”等监管措施收紧房企融资渠道，叠加销售回款下滑，房企资金链普遍紧张，大量项目停工滞销，导致房地产信托底层资产质量恶化、估值缩水，为折价兑付埋下隐患。

其二，部分信托机构履职失责加剧风险。一方面，前期尽职调查流于表面，对房企偿债能力、项目可行性评估不足，盲目向高杠杆、高风险项目投放资金；另一方面，投后风控监管缺位，在项目出现风险预警时未及时采取应对措施，且未充分向委托人披露风险，导致风险持续扩大。

其三，资产处置难题与机构经营困境推高折价比例。房地产项目处置周期长、流程复杂，信托产品到期后委托人兑付需求迫切，机构难以在短期内通过正常处置实现全额兑付，只能以折价方式快速填补流动性缺口。部分信托机构自身经营恶化，股权变动频繁、盈利能力衰退，甚至存在违法违规行为，通过折价转让受益权、清算等方式转嫁风险，逃避赔偿与法律责任。需明确的是，“卖者尽责、买者自负”的前提是受托机构依法履职，若因机构失职或违法违规导致损失，不应由委托人独自承担。

委托人应对指南：理性施策，依法守护权益

面对信托机构提出的折价方案，委托人需摒弃恐慌与被动等待，主动梳理信息、理性评估、依法维权，最大限度降低本金损失。

第一步，全面梳理信息，明确权益边界。细致核对信托合同，聚焦兑付约定、增信措施（抵押、担保等）及受托人义务，排查机构是否存在违约行为；收集产品公告，厘清折扣率、兑付时限、资金来源及底层资产处置进度；主动向机构问询底层资产真实估值、处置难点及后续计划，对模糊回应通过书面形式留存沟通记录，固定证据，若机构刻意隐瞒信息，可向监管部门投诉举报。

第二步，结合实际理性评估，避免盲目决策。从底层资产质量来看，核心城市核心地段、具备盘活潜力的物业，若当前折扣较低，不宜仓促接受方案，未来或有升值空间；若为处置无望的劣质资产，需重点核查机构是否存在违法违规行为及与损失的关联性。从自身资金需求来看，资金周转迫切者可优先考虑较高折扣的即时兑付方案，资金充裕者可结合项目前景再作抉择。

第三步，依法维权，凝聚合力提升议价权。若机构存在失职行为或方案明显不合理，委托人可通过多重渠道维权：联合其他委托人组建受益人小组，形成合力与机构、融资方协商优化方案；向金融监管部门及机构股东投诉，督促监管介入整改；收集机构违约证据提起诉讼，要求其承担赔偿责任；若融资方进入破产程序，及时申报债权并参与财产分配。

结语：风险出清倒逼行业转型，权责对等筑牢权益底线

2026年房地产信托集中折价兑付，是房地产与信托行业深度调整的必然结果，既暴露了行业发展困境，也彰显了市场化风险处置的推进态势。随着监管体系不断完善、行业风险逐步出清，房地产信托行业将向规范化、高质量方向转型。在此过程中，信托机构需切实履行受托责任，兼顾风险处置与委托人权益；委托人唯有保持理性、主动作为，才能在风险处置中守住资产底线，实现财富的稳健管理。

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