信托风险
Trust financing
几年前，信托投资人迷恋抵押物，认为有抵押物就能保证本息回款。近日信托圈内人遇到了一件怪事，颠覆了这个观念。信托的抵押物不仅可以被政府无偿回收，还可以直接被注销抵押登记。
法律依据：自然资发(2024]108号)的规定，以居住为目的的购房群众已支付全部购房款（含按揭），但房企存在未偿还抵押债务的，在为购房群众办理不动产权证书的同时，按套注销对应房屋的不动产(含土地、在建工程、房屋)抵押登记。
在保交楼、保交房的背景下，房地产信托不仅要“依法”接受无偿展期，而且信托抵押物还可以“依法”注销登记。
近日，XX信托发布了《临时公告》称：2024年11月11日，我公司收到XX市自然资源局联合XX市住房和城乡建设局发来的《关于注销抵押登记的告知书》，告知我公司XX市自然资源局将在该告知书送达我公司之日起五个工作日后，根据相关规定，按照XX山市保交房工作专班意见按套注销信托计划抵押权范围内悦珑湾花园4、6、11、15栋在建建筑物的抵押登记。
该信托计划全称“XX宁一宝尚特定资产收益权买入返售集合资金信托计划”于2020年6月30日起宣告分期成立。XX市宝鸿房地产开发有限公司和建滔数码发展(深圳)有限公司为该信托计划的融资方，XX市恒锐房地产有限公司为该信托计划的抵押人/共同还款人，恒大地产集团有限公司为该信托计划的保证人和上述公司的实际控制人。
2024年9月20日，信托公司向XX市自然资源局发送《关于不得违法违规办理不动产权利证书的函》，明确告知XX市自然资源局，信托公司抵押范围内的建筑物和土地面积明确且具体，信托公司的抵押权应当依法得到保护；“悦珑湾花园”项目4、6、11、15栋购房业主不是“无过错购房人”，未经同意，XX市自然资源局及相关主管部门不得按照“群众无过错即办证”原则办理不动产权利证书。
11月5日，XX市自然资源局联合XX市住房和城乡建设局发来的《关于注销抵押登记的告知书》：
“2020年12月30日，贵司、XX市恒锐房地产有限公司以悦珑湾花园4、6、11、15、16、17栋在建建筑物向XX市自然资源局申请办理在建建筑物抵押权首次登记，经审核，XX市自然资源局于2021年1月4日予以登簿，核发不动产登记证明。
自2023年起，悦珑湾花园陆续被纳入国家保交楼、保交房项目清单，根据《自然资源部住房城乡建设部财政部国家税务一总局国家金融监督管理总局最高人民法院关于分类施策妥善解决保交房项目办证问题的通知》(自然资发(2024]108号)的规定，房企存在未偿还抵押债务的，在为购房群众办理不动产权证书的同时，按套注销对应房屋的不动产(含土地、在建工程、房屋)抵押登记。为妥善解决悦珑湾花园办证问题，现予贵司自本告知书送达之日起五个工作日的知晓期限。期限届满后，XX市自然资源局将根据上述规定，按照XX市保交房工作专班意见按套注销悦珑湾花园4、6、11、15栋在建建筑物的抵押登记。此外为保障贵司债权安全，建议贵司与房企积极协商开展置换抵押等相关工作。”
11月11日，XX信托就与XX市住房和城乡建设局违法办理“悦珑湾花园”项目4、6、11、15栋商品房预售许可纠纷一案向XX省高级人民法院申请再审。
在保交楼、保交房的背景下，房地产信托不仅要“依法”接受无偿展期，而且连信托抵押物都可以“依法”注销登记。再下一步，甚至有可能“依法”没收债权了。
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