谈到房地产信托，前几年有多火爆，现今就有多凄凉。地产信托违约后，有哪些神奇的操作呢？

1、抵押物被政府没收

相关产品：国兴6号集合资金信托、恒大新能源3号集合资金信托等

国兴6号于2020年12月25日发行，资金用于购买恒大新能源科技集团有限公司发行的私募债。抵押地块位于郑州市航空港区，评估价值22.25亿元，覆盖债券本金倍数为1.67倍。

新能源3号集合资金信托计划发行于2019年9月，原本应于2022年3月5日到期，但截至3月9日未收到产品本息。该款产品的抵押物为恒大地产位于郑州的多幅住宅用地。

2022年2月10日，郑州航空港经济综合实验区官网发布一则不动产登记公告：对恒大相关的5家公司名下共14宗地的国有建设用地使用权予以注销，因我机构无法收回下列不动产权证书，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，现公告作废。

据悉，当地政府收回恒大地块的原因可能是因为房地产商拿到土地后超过两年未使用，其中就包括信托项目的抵押土地。

2、监管账户资金被划走

相关代表产品：富力杭州项目集合资金信托等

有投资人表示：我自己亲身经历了信托产品监管项目帐户资金被扣划。ZX信托2022年5月11日信息披露：“未经信托公司同意，未附有权机关的法律文书，项目监管帐户资金被划付超过8.9亿元，完全风控裸奔。

涉事项目富力杭州项目发行于2020年6月，融资人是浙江富力房地产开发公司（简称“浙江富力”），担保人之一广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”）于2005年在香港联交所上市(2777.HK)，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。联合评级公司对其主体评级为AAA。

项目地处杭州市余杭区未来科技城板块，由杭州项目二期、三期、四期土地使用权和一期在建工程抵押担保。资金监管方面，XX信托向浙江富力委派一名董事，向项目公司派驻一名现场财务人员，共管章证照；所有监管账户以及项目公司其他账户均预留ZX信托指定印鉴，账户逐笔出款须审核同意。

3、法院司法冻结的资金被划走

相关产品：文旅系列1号集合资金信托等

2022年5月29日，文旅系列1号项目发布了一则公告：“2022年4月29日，我公司履行受托人管理职责对信托计划项下各监管账户查询余额及流水，发现此前已被司法冻结的恒久地产及恒永地产在广西北部湾银行股份有限公司扶绥支行(以下简称“北部湾银行扶绥支行”)的账户资金于2022年4月18日以“用于支付项目所拖欠农民工工资和其他工程欠款”原由被扣划，金额合计51,526,658.54元，目前账户余额为0元。据此，本信托计划项下已司法冻结资产出现重大变故。”

据悉，该项目融资人童世界集团，担保人之一是恒大地产。

在该项目中，信托公司尽职履责，主动起诉并冻结资产，但是，仍然架不住地产公司这样的神操作。扣划法院已冻结存款是否涉嫌违法，是否需要退回，尚需进一步调查。

4、地产变成政信

相关产品：嘉和125号恒大信托等

这是一个成功的案例。XX信托是最早宣布不刚兑恒大地产项目的信托公司之一，嘉和125号恒大信托计划在2021年9月出现逾期，本金余额为32.5亿元。

根据该信托计划说明书，项目保证人为恒大地产，项目融资主体为恒大地产集团粤东有限公司，募集资金用于开发建设恒大御景半岛项目和恒大金碧外滩湾项目，主要收益来源为恒大广州番禺公寓项目的销售收入。

2022年8月10日，按照债务重组协议约定，XX信托收到广州城投支付的首期资金1.625亿元；8月11日，信托公司已完成信托受益人资金分配，恒大广州项目顺利进入债务重组执行阶段。

2022年3月21日，XX信托收到广州城投集团来函，将通过项目退地方式化解恒大广东项目风险。具体而言，方案为恒大先启动项目退出土地，广州市政府引入履约能力强的AAA级高信用等级实体广州城投集团作为担保人，保管信托计划分期支付全部本金，最终使信托本金安全退出。广州城投集团系广州市城市基础设施建设和资产运营主要实体，其股东为广州市人民政府国有资产监督管理委员会（持股比例为90%）和广东省财政厅（持股比例为10%）。

自此，XX信托投资人原来认购的地产项目，摇身一变成为政信项目。如果本次广州城投介入的处置方案顺利落地，将成为信托业内首个由地方政府牵头协调，通过市场化方式实现地产项目风险化解的典型案例。

房地产信托“踩雷”不断，转型也需防风险

今年以来，信托风险加速暴露，其中房地产信托频频遭遇兑付危机，信托公司及行业声誉受损。与此同时，监管态势趋严。

一方面，信托行业亟待转型，寻找能够代替房地产信托业务的下一个收入支柱；另一方面，信托公司需要防风险。信托公司平衡二者关系，显得尤为重要。

信托业内人士表示，防风险和转型很多时候是矛盾体，信托公司压力不小。不过二者可以相互进行，在做好防风险的工作中完成转型。

在房地产信托、通道业务面临双压降的情况下，信托业内积极讨论转型，积极寻找能够代替房地产信托业务的下一个收入“顶梁柱”。与“转型”对应的是“防风险”，如何平衡二者关系成为行业挑战。

例如，有分析认为，国家对基建的政策支持力度很大，为对冲宏观经济下行的压力，财政上对基建板块的投入不断加大，有可能基础产业类信托会成为下半年增长最快的信托投资领域。

李林则告诉记者：“虽然基础产业类信托大有可为，但仍要严控风险。”如果出现增长太过激进、累计风险加大的情况，可能会受到监管部门的关注。今年以来基础产业类信托产品违约情况也比较多，大多是相关的信托公司展业激进导致的后果。

业内人士分析：“防风险和转型很多时候就是矛盾体，更多的时候是一种平衡。目前，信托公司做好任意一条工作都需要需要下极大力气，同时做好则需要更大的努力，也需要很强的抗压能力。我觉得信托公司在做好防风险的工作中，转型可以在这个基础上逐步尝试完成。”

转型的最终目的一定是更好地服务实体经济。中国信托业协会在《中国信托业发展报告（2018-2019）》中指出，快速提升工商企业的资金信托占比也是信托服务实体经济的重要方式之一。不过，在前期业务风险还在暴露的情况下，信托公司现阶段对工商企业有审慎态度。不过，实体经济也在经历推陈出新过程，传统经济饱和度较高，甚至产能过剩，但很多新经济还是有望“跑出来”。信托公司也可以在立足传统业务的同时，利用自身背景历史形成的产业优势逐步拥抱新经济，分享新经济带来的活力和成长。