信托风险
Trust financing
随着地产的下行，房企和信托、银行等融资方之间就贷款产生的纠纷和扯皮，往往殃及无辜的购房者。
日前，中国裁判文书网就上传了这样一个案例：90后购房者郭女士在京购买了山水文园凯亚房地产开发有限公司(下称山水文园公司)的某处房产，但该房产已抵押给长城新盛信托有限责任公司(下称长城信托)。郭女士试图办理过户时遭遇阻扰，只能向法院起诉寻求支持。近期法院二审出炉，支持了购房者的诉求，判决信托公司、房企应配合完成过户。
对此，深圳某资深李姓律师向财联社记者表示，该案件实际上反映了多年来房地产开发市场的一大通病，即开发商在资金不足的情况下，为了扩大规模不断加杠杆，从信托、银行等机构获取贷款，而抵押物就是在建未售、已售的房产。在房价快速上涨时，开发商能够通过预售快速回笼资金，甚至挪用其他项目的资金完成上一个项目的抵押注销，让购房者完成房产过户。
但一旦资金紧张，导致无法归还信托、银行的贷款，则很容易出现部分业主付了钱过不了户的现象。当然，近年来法院基本都倾向于支持购房者的物权大于抵押权。具体到本案中来看，问题显然在房企一方，即收取房款后没有支付给信托公司，大概率这笔钱或被挪用。但无论如何，信托应该追究房企的责任而非为难第三方，购房者的合法权益不能被侵害。
90后购房者买入房产并付款后遭遇难题
据相关文书披露，2019年3月，郭女士和山水文园公司签署《购房意向协议书》，其中山水文园公司为甲方，郭女士为乙方。该合同主要内容为：该房屋建筑面积为274.51平方米，总价29701982元，若乙方按本协议第三条约定及时足额履行付款义务，则甲方给予乙方优惠价，优惠后该房屋总价为人民币28216883元。乙方应于该栋楼取得不动产权证之日起七日内支付17216883元购房款，并同时向甲方提交相关购房资格审核资料。
此后，郭女士通过银行刷卡的方式向山水文园公司支付购房款，且山水文园公司认可受到全部购房款28216883元。不过，她并没有和该公司签订商品房销售合同。另外，郭女士后来获得的案涉房屋的面积(产权登记面积为275.4平方米)和协议书的面积(274.51平方米)出现一定差异。
不过，令她没有想到的是，即便有上述协议并支付房款，长时间内她依然没能办理过户，成为法定意义上的房主。
原来，山水文园公司将在建工程等抵押给长城信托公司(案涉房屋的抵押权登记时间为2019年5月23日)，后为尽快回笼资金，长城信托公司同意山水文园公司出售包括涉案房屋在内的X号楼的房屋。后据法院查明，郭某与山水文园公司签订意向协议并支付购房款后，山水文园公司未将售房款由长城信托公司优先受偿。
此后，郭女士向法院起诉，要求继续履行和房企之间的房屋买卖合同关系，协助办理房屋过户手续。并要求长城信托注销抵押登记。
法院一审、二审均支持购房者 但部分细节出现变更
在法院一审环节，法院指出，郭女士与山水文园公司签订的《购房意向协议书》已经生效法律文书确定合法有效，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》相关规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，双方间应以继续履行为宜。此外，本案中，长城信托与山水文园公司建立监管账户接收购房款的行为意味着长城信托知晓并认可房屋所有权会在购房人与出售者之间的变动和流转。
法院还指出，郭女士作为普通购房人，购房的主要目的除占有、使用外还期待获得房屋所有权。其已按照合同约定支付全部购房款，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当、合理期待，其行为无任何过错。至于长城信托所提出购房款面积差问题，应在各方履行合同中由合同内容予以确定，该内容《购房意向协议书》未予约定，故一审法院暂不予以处理。一审裁定，长城信托应注销案涉房产的抵押登记，山水文园应配合完成过户。
长城信托不服一审，发起上诉。长城信托针对郭女士提交的银行交易明细等发出质疑，认为不能认定其实际向山水文园公司足额支付全部购房款。另外，郭女士还应当将房屋实际面积差产生的96298元购房款直接支付给长城信托，否则其无权请求注销抵押权登记。
法院二审依旧维持了购房合同有效、长城信托需注销抵押登记的裁决。不过，二审法院指出，据查明的事实，涉案房屋实测面积大于意向协议书约定的面积。如郭女士主张继续履行买卖合同关系，则郭女士补足房屋面积差价后，山水文园公司协助办理涉案房屋的转移登记手续，山水文园公司应将出售房屋所得价款向长城新盛公司提前清偿，长城新盛公司则负有注销涉案房屋抵押登记的义务。
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