起拍价仅为地价的一半。

还有19天，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”，000656.SZ）位于广州市花都区的金科博悦湾项目就将被拍卖抵债。

这个项目是金科股份在2020年12月以约19.8亿元的底价竞得的，虽已领了预售证但至今未开售，如今的起拍价是约10.38亿元。

今年10月份，因到期时间为9999年12月31日，一个名为“百瑞宝盈854号集合资金信托计划（金科可续期债3期）”（以下简称“百瑞宝盈854号”）的信托产品引发了市场的高度关注。据悉，这个产品的存续规模为14.27亿元，因金科股份未到期兑付资金，百瑞信托向法院申请强制执行，对该产品项下的资产采取司法拍卖等措施。金科博悦湾的土地正是“百瑞宝盈854号”的后置抵押物。

此时的金科股份正在紧锣密鼓的推进司法重整工作，希望通过市场化、法治化的方式化解自身经营风险。在11月17日的网上交流会中，该公司董事长周达表示，管理层有信心和决心通过制定系统性化解债务风险方案解决当前所面临的流动性困境。“相关工作得到了包括地方政府、监管机构、主要股东及债权人的多方支持，并于近期取得了积极进展。”

信托产品违约停工项目被拍卖

拍卖文件显示，广州市中级人民法院将于12月12日10时至2023年12月13日10时止在淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖活动，标的物为广州市花都区迎宾大道以北、红棉大道以东的土地使用权及上盖物，评估价为14.82亿元，起拍价约10.38亿元，保证金约1.038亿元。

截至11月23日上午，尚无人报名此次拍卖。

估价报告显示，这块地为住宅用途，土地面积约7.06万平方米，计算容积率建筑面积约19.8万平方米，已建的建筑面积约2.4万平方米。

金科股份拿下地块后将项目定名为金科博悦湾，于2021年8月开放营销中心，并启动认筹，吹风价为2万元/平方米，当时预计9月初可开盘。不料项目却在2个月后停了工，虽然2021年11月领了预售证，但至今仍未正式发售。

据了解，金科博悦湾项目已办理抵押权登记，权利人为百瑞信托，被担保主债权数额14.27亿元，涉及的产品便是“百瑞宝盈854号”。该产品分两期发行，分别于2021年4月、2021年5月成立，合计存续规模14.27亿元，产品初始存续期限均为2年期，本金用于向金科股份进行可续期债权投资，金科股份则将资金用于佛山市顺德金科城项目的开发建设。产品的后置抵押物为广州市花都区迎宾大道以北、红棉大道以东的宗地面积为70630平方米的国有土地使用权。

百瑞信托在2022年10月19日发布的《2022年第三季度信托财产管理报告》中透露，金科股份已触发加速到期条款，债权于2022年9月20日到期，需提前归还全部款项。鉴于金科股份未能如期偿债，百瑞信托于2022年10月31日对金科股份等公司申请强制执行，执行标的为15.09亿元。

由于“百瑞宝盈854号”是可续期产品，违约后，百瑞信托的系统就自动将兑付时间处理成了兑付日期的最大值，即9999年12月31日，引起了市场的误读和热议。

司法重整的化债路径

“销售情况下滑，销售回款不及预期，现金流持续紧张。”在今年7月份发布的《2023年第二季度信托财产管理报告》里，百瑞信托如此形容金科股份的处境。

与其他出险房企进行整体债务重组不同，金科股份走上了司法重整的道路。5月22日，该公司收到重庆端恒建筑工程有限公司（以下简称“端恒建筑”）发来的《告知函》。端恒建筑认为金科股份虽不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但作为上市公司，仍有一定的重生价值和挽救的可能，故向重庆市第五中级人民法院申请对该公司进行司法重整。

而金科股份的管理层也认为通过重整及预重整能够有效避免债务风险及经营风险的进一步恶化，实现重整战略投资者引进，优化治理结构，帮助公司尽快恢复盈利能力，重回可持续发展的轨道，有利于维护广大职工、债权人、投资者的合法权益。

6月30日，金科股份与长城国富签订了《战略投资框架协议》，后者有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。11月17日，金科股份的管理层在“重庆辖区2023年投资者网上集体接待日”上透露，上述协议签订后，双方已按约定成立工作小组，建立协调联系机制，并开展现场尽调。

据金科股份副总裁宋柯介绍，目前该公司已向法院提交正式重整及预重整申请，如法院受理预重整申请，后续将经历法院决定公司进行预重整、指定预重整辅助机构、公开招募投资人、裁定公司进入重整、指定重整管理人、批准公司重整计划等程序。“公司正与债权人及公司所在地政府进行积极沟通，依法合规、积极推进相关工作。目前，各项工作按计划顺利推进。”

业绩报告显示，截至8月底，金科股份已有3家子公司进入破产重整或破产清算程序。

化债方面，截至6月底，金科股份已有本金111.97亿元的11只债券及资产证券化产品展期获通过，各区域公司累计获批国家及地方政府专项借款资金额度超37亿元，其中超34亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期流动性压力。

为了展示对司法重整的信心，在收到端恒建筑《告知函》的同一天，金科股份的控股股东便表示拟增持不低于0.5亿元，不超过1亿元。5月24日，周达等18位董事、监事、高级管理人员及核心骨干亦宣布将在6个月内增持不低于500万元，不超过1000万元。

根据11月20日的公告，管理层的增持计划已实施完毕，共增持了506.89万元。

经营业绩也有好转的迹象，今年前三季度，金科股份实现营业收入430亿元，单季营收规模比同比增长40.47%，第三季度扣除非经常性损益后的净利润3150万元，单季度扭亏为盈。

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